青岛市科技局及青岛市国土资源房管局联合下发的《关于依法规范科技企业孵化器房屋分割转让有关问题的通知》（下称《通知》），再一次使青岛的产业地产市场备受关注。

2月底青岛出台的这份《通知》，对孵化器载体房屋认定、受让单位资格认定以及登记流程等环节做出了明确规定，规定孵化器载体可以以房屋的栋、层、套、间等为基本单位进行分割，而在不改变孵化服务用途的前提下，孵化器载体房屋符合条件的可以进行分割转让，但其受让单位必须为孵化器内企业。

由此，青岛成为了全国首个明确针对科技型孵化器分割转让所需条件和办理流程等操作细则的城市。

尽管孵化器进行分割转让是市场的利好消息，但分析人士认为，政府如何监管、保证孵化器不背离项目原本的定位，才是当前这一波孵化器发展热潮中最关键的问题。

“5年10倍”

即便是在全国上下浩浩荡荡的产业地产大潮中，青岛仍然被认为是近年来国内产业园区发展相当激进的城市之一。

2012年，青岛市提出了“5年10倍”的科技企业孵化器发展目标：即到2016年底，全市将建成1200万平方米的孵化器项目。同年，青岛市出台了《激励创新创业加快科技企业孵化器建设与发展的若干政策》，对青岛市孵化器的发展做出了相关指引，其中提出了青岛市将出让工业用地性质的土地用于孵化器建设，而在不改变孵化器服务用途的前提下，可按规定分割转让。

青岛市科技局平台处处长崔璘告诉中国房地产报记者，到2013年底，青岛市在建的孵化器面积就已经超过600万平方米，可投入使用面积则有300多万平方米。其中，经认定的科技企业孵化器共47家，包括12家国家级科技企业孵化器，8家市级科技企业孵化器和27家孵化器资质。

而在孵化器规模急剧增加的情况下，《通知》的出台使得青岛市在规范管理孵化器时有了可落地的细则，青岛的孵化器发展也在逐步进入快车道。

崔璘表示，推出孵化器的分割转让政策主要是考虑到企业发展到一定程度后衍生出的固定资产投资需求。受制于企业实力有限，或孵化器体量较大等原因，园区运营企业能够通过出售转让部分项目实现资金回笼，开展新一轮的孵化器建设。“在减轻企业资金压力的基础上，还能为孵化器的扩大再生产提供基础。”青岛房地产经理人俱乐部副秘书长吴云海也表示，以往孵化器不能进行分割转让的规定实际上限制了很多企业的进入，而这些细则的出台与落实，有利于促进民间资本进入，有利于青岛产业地产的进一步发展。

崔璘还告诉中国房地产报记者，青岛市政府未来还会围绕孵化链条的建设推出相关扶持政策和措施，将涉及创业苗圃、加速器以及产业园区建设等环节。

孵化器热

青岛只是中国孵化器热潮的冰山一角。科技部去年发布的《国家科技企业孵化器“十二五”规划》中就提出了孵化器的量化建设指标，即到2015年全国孵化器数量要达到1500家。然而与此同时，孵化器“挂羊头卖狗肉”、企业低价囤地的报道也屡屡见诸媒体。

青岛工商联房地产行业联盟秘书长龙江告诉中国房地产报记者，按照目前的经济状况，实际上不少地区的科研能力并不足以满足孵化器的发展需求。由于资源匮乏，很多地方出现了争夺企业、争夺项目的情况。

之所以出现孵化器的过剩，青岛现代服务业研究会会长卢浪秋分析认为：“第一，创税心态左右政府，政府出于创造政绩的考量，不断地对各个孵化器项目放开准入门槛；第二，房东心态左右园区，开发商的盈利需求也在导致孵化器的数量、规模与服务水平不相匹配；第三，投机心态左右企业，不少企业看重政府的优惠政策而进入孵化器领域，这往往背离了孵化器的发展目的。而这些原因共同作用，造就了现在的全国性孵化器热潮。”“尽管政府的初衷还是想要规范孵化器市场，但目前鱼目混珠的情况还是很多。”卢浪秋认为，从政府角度来说必须要加强规范监管，加强孵化器的功能完善。而且最终政府要逐步退出，让孵化器走向市场。

武汉动力联行董事长梁春也表示，政府是希望通过孵化器规模化地培育企业，发挥自身的引导作用。因此通常会采取规划、招商先行的策略，并不会等到有了足够数量的企业后才来建造企业孵化平台。“（青岛市）十倍量级的建设目标的提出，其实是对政府在运作能力、服务能力等方面要求的提升。”梁春说。

但他同时也指出，政府在进行监管时，最重要的就是保证孵化器不背离项目原本的定位。“中小型企业在创业初期资金力量薄弱，政府应该从租赁补贴政策，转向基金扶持和税费减免政策来进行支持，进一步降低创业门槛。”梁春认为。

天津鑫茂科技投资集团有限公司总裁助理王耕深则从企业角度提出，要警惕孵化器被房地产绑架的可能性：“开发建设孵化器项目时，地方政府必须要区分开发商和开发运营商，前者以房地产销售为目的，后者则在孵化器的销售持有比例上做出了相应的规定。如鑫茂集团就采取了60%销售，40%持有的比例划定。”不过，在面对青岛千万平方米量级的孵化器发展目标是否可能出现过剩的质疑时，崔璘表示：“在经济规模上，青岛提出了‘五年再造新青岛’的发展目标。届时，产业规模和人才规模都会出现大幅增长，而孵化器正是重要的承接载体，因此不需要过分担忧忧”