如果以最近大热的“互联网思维”来考量，孵化器的开放性、平台性、创新性、大数据分析集成等特点其实非常符合这种新兴的商业逻辑。而随着国家产业结构升级和新型城镇化进程的推进，孵化器的规模和承载力更有机会迎来质的飞跃。

尽管地产商主导的孵化器眼下还处于非常初级的发展阶段，“不谈孵化只谈买房”的骨感现实也让许多孵化器业内人士对地产商主导的模式嗤之以鼻，但张江高科、华夏幸福、北科建等一大批企业的不断尝试和创新也终将昭示出，孵化器的大时代即将来临。

今天特别为各位奉献这次孵化器专题，主要分为以下几大部分，即梳理“孵化时代”的过去与未来、中国孵化器四大模式盘点以及美国与以色列孵化器模式的借鉴。

“孵化时代”到来

对于中小企业而言，“小步快跑，快速迭代”发展路径正从IT相关行业向传统产业迅速蔓延，在同行加速度的追赶下，“一招鲜吃遍天”的创业变得越来越难，中小企业需要变得更“轻”，依靠平台性的支持保持核心竞争优势。

而对于地产商而言，在行业形势的倒逼下，产业地产商终于有动力真正从“开发商”转型为“运营商”，通过大数据引领下的平台打造和资源整合获得更“聪明”的收益。

在这个交叉的维度下，地产商与入园企业、行业龙头、金融机构，甚至与政府的深厚关系，都有机会得到最大限度的正向调动。踟蹰多年的孵化器也将有机会不必再拘泥于学术科研机构主导下资金和场地的捉襟见肘，或者政府主导下滚动孵化可持续性不足的窘境，转而在地产商的穿针引线中，依靠市场的资源配置能力，迸发出更具生命力的多种可能。

从没有哪一种企业能像孵化器一样将自身发展与其他企业的成长联系得如此紧密。

26年来，中国的孵化器历经从事业单位到民营企业的变化，见证了盈利与非盈利之争，如今，全国1000多家孵化器涵盖了国民经济的各个类别，正成为国家产业结构升级的一股中坚力量。

中外孵化器发展阶段

在孵化器的发展过程中，产业地产商的角色也正从单纯的孵化器载体提供者，向综合平台资源整合者转变。尽管这一过程中“产业空心化、园区地产化”的质疑不绝于耳，然而不可否认的是，除了地产商，其他实体更难以同时提供成规模的企业生产载体、拥有与行业龙头企业的谈判话语权、引入丰富的投融资支持，甚至游说政府有针对性地提供必要的政策倾斜。

一切愿景的实现，都取决于产业地产企业能否真正理解孵化器的实质，从基因上进行自我修正。前路固然艰难竭蹶，所幸，许多产业地产商已经踏出了尝试和创新的第一步。

孵化器的孵化

在2013年12月财政部、国家税务总局发布的《关于科技企业孵化器税收政策的通知》中提到：“孵化器是以促进科技成果转化、培养高新技术企业和企业家为宗旨的科技创业服务载体。是国家创新体系的重要组成部分，是创新创业人才培养的基地，是区域创新体系的重要内容。”

由是观之，1987年创立的武汉东湖新技术创业中心就是中国第一家孵化器。不过，联合国科技基金会主席鲁斯坦·拉卡卡在参观过后曾表示：“这是我在世界上见过的最简陋的孵化器之一。”

但与此同时，面对这座破旧的小楼，拉卡卡评价道，理念和服务精神与世界接轨，孵化器有前途。

在动力联行董事长梁春看来，截至目前，孵化器已经经过了四代产品的蜕变。

第一代产品是事业单位制孵化器，这类孵化器主要集中在1990年代初期，以东湖新技术创业中心为代表，许多省份都成立了这种类型的孵化器。

从1990年代末到2000年初，孵化器开始引入公司化管理方式，第二代孵化器出现雏形。东湖新技术创业中心也是在这一时期吸纳民间资本与房地产结合，尝试产权式孵化器的实践，这就是后来业内所熟知的武汉光谷创业街SBI模式的前身。

2007年，国家发布了《关于科技企业孵化器有关税收政策问题的通知》，出台多项针对孵化器的优惠政策。随着政策的落地，孵化器进入了第三代发展阶段，全面步入市场化运营。2002年至2010年，全国孵化器数量从不到500家激增至896家，股权投资形式的孵化模式开始出现。

2010年到2013年是孵化器的第四代产品时期。这个时期的孵化器多以民营资本出资设立，通过36氪、天使汇、FA、VC机构等第三方合作平台筛选或推荐，这种基金主导的模式成为中国孵化器的最炙手可热的模式，典型的代表有车库咖啡、早期的创新工场等。

在梁春看来，2013年之后，中国孵化器将迎来第五代产品——产业链性和区域性的孵化器。与目前体量偏小、主要针对单个技术或企业的孵化器相比，第五代孵化器产品的规模将提升不止一个量级，孵化对象将扩大到一个区域、甚至一整条产业链。当然，这无论从专业性还是资金实力上，都对现有的模式提出了相当大的挑战。这也是产业地产商进入孵化器领域的一大背景。

模式之争

从“第一代”到“第五代”，有一个问题是共通的：钱从哪来?

中国第一家孵化器东湖新技术创业中心，也是靠着国家科委下拨的70万元“巨款”，以及当地政府和武汉东湖高新区管委会的拨款，才渡过了初创时的难关。

向政府伸手要钱毕竟不是长久之策，据2011年中国百家孵化器调查报告的统计结果，目前收入结构总体上仍然以房租收入为主的孵化器，占据了41%。

以天津市南开区一家孵化器为例，孵化器为企业提供的办公场所房租低于周边市场价格，为一天1.2元/平方米，物业费每月1.2元/平方米，水电费按照商业标准收取，一直靠着价格优势勉强维持。单一的资金来源也使得孵化器从市场、人才和融资等方面都无法提供更专业的服务。正如该孵化器总经理所说，被孵化企业基本处于“散养”状态。

不仅如此，一些地产型孵化器还染上了“挂羊头卖狗肉”的“原罪”。不少地产商仅为促进销售，才把园区更名“某中小企业孵化中心”或是“某数码港”，但客户进去询问时，聊的不是如何被孵化，而是能否全款买房。

不管盈利与否，这种“孵化器”显然无法享受被孵化企业壮大所带来的成长性收益。在这方面，以著名的美国孵化器企业500Starups为例，目前的收入构成1/3来自于旗下的两只主要基金，2/3来自于加速器计划的计划费、组织的会议、活动收入、企业合作伙伴的相关赞助等。

而从第四代孵化器开始，中国的企业已经在尝试分享这种成长性收益。2009年12月，中国首只全国性专业孵化基金中孵基金正式成立，不过，经过4年的发展，孵化基金的规模仍然难以填满10万家被孵化企业的“胃口”。

随着区域孵化、产业链孵化时代的来临，孵化器企业更需要成为一个有实力的资源整合者。这对于正在进行模式转型、拥有大量重资产和资源沉淀的地产企业来说，无疑是一个绝好的机会。

地产+产业的孵化模式已经成为目前中国地产商涉足孵化器的成功范例。随着2006年存量土地日趋减少，张江高科提出“一体两翼”战略，开始从传统的工业地产商向园内孵化平台转型。

张江高科利用旗下地产开发业务为PE投资提供短期资金来源，利用专业的物业服务平台提升孵化器地产价值，最终通过PE投资实现公司价值的增长。而支撑张江高科成功转型的最根本动力在于其拥有普通孵化器企业所不具备的土地议价能力和丰富的企业资源储备。

张江高科模式简单高效，但其资本的原始积累主要来源于旗下地产开发租售收入，再将资金投入到产业孵化中，由此形成持续的开发循环。为了达到资本积累目标，通常配套建设面积甚至能占项目面积一半以上。

与张江高科类似，位于河北省廊坊市的科技谷，总规划占地4600亩，除了道路、绿化、公建等商住配套，其中商住用地占总面积达到1400亩，科研用地与其规模相若，占地仅1500亩。而亿达集团在武汉的项目武汉软件新城，产业用地与商住用地比例也达到了1∶1。

国内很多其他的产业地产商也开始尝试在孵化器基础上进行更大范围的资源整合。从华夏幸福孵化器布局硅谷到东湖新技术创业中心签约比利时，这些企业将视角放眼于全球，以全球市场的力量促进孵化器创新、并助力自身的转型之举，亦有可能推动传统孵化向区域孵化、产业链孵化的转变。

对于孵化器而言，最优的组合绝对不是仅仅依靠某一方面力量，只有政府、开发商、投资者，政策、市场、金融、人才等一系列资源整合在一起，才能最终形成的良性孵化循环。

孵化器四大主流模式面面观

技术投入型孵化器

技术投入型孵化器是指主要通过前期的智力、技术支持帮助企业成长的服务机构。这种模式包含了三种主要孵化器形式。

第一种是企业战投孵化器。其孵化企业多来自于战投机构业务线的交叉及延伸，战投企业可利用自身技术优势给孵化企业提供很多业务和资源支持，意在将孵化后的企业输回产业集团，形成战略协同效应，并不优先考虑财务回报。

第二种是专业技术孵化器。是指在综合性科技企业孵化器的基础上，面向某一专业技术领域服务的孵化器。

第三种是大学科技园。依托高等院校，利用孵化器的优惠政策和良好的软、硬件环境，促进研究成果商品化，并向社会不断输入高新技术企业及高新技术产品。

代表孵化器：联想之星、武汉新材料产业专利孵化器、北京清华科技园孵化器

地产+产业型孵化器

地产+产业孵化器的模式，是美国新区综合体较为成功的开发模板。项目建成后将集合产业研发、高端写字楼、总部办公、配套商业、高层住宅、高端联排合院及别墅等产品形态于一身。

此类孵化器的主要代表企业是国内正在转型的产业综合体运营企业，在规划开发产业综合体之初，配备相应的商业物业、住宅等配套设施，为被孵化企业提供适宜的创业环境。其资金模式的主要逻辑是通过商业与住宅的出售快速回笼资金，用以维持产业园的后期投入和企业孵化。

此外，此类孵化器通常还以厂房、租金作价入股的方式投入被孵化企业，与间接股权投资型孵化器有诸多相似之处。不过这种模式在国内颇受诟病，以产业孵化之名行地产之实时有发生。

代表孵化器：银湖科技新城富春硅谷、中科廊坊科技谷

股权投资型孵化器

此类孵化器的投资不以获得企业所有权为目的，而是通过投资和服务帮助企业做大，然后通过适当的退出方式实现投资回报。

第一类是间接股权投入。孵化器除了靠为人驻企业提供各种软件和硬件服务而收取相应的费用外，还可以将管理要素作为资本，入股在孵企业，为在孵企业提供服务时实行价格优惠，或者企业直接以“劳务换股权”或租费为条件享受这些服务。

第二类是直接股权投资。企业孵化器孵化创业企业的功能和风险投资有很多相通之处，都是通过提供一些创业资金支持。孵化器可以和风险投资融合，或者借鉴风险投资的运作模式，对孵化企业进行直接投资，获得一部分股权，在企业成长后获得风险投资收益。

代表孵化器：朝阳资本、谷歌投资

营销型孵化器

这种模式的特点是孵化器直接对产品投资，相当于孵化器参与到一个具体的项目运作中。孵化器先对该新产品进行价值评估，再根据富有市场经验的专业人员提供的市场营销方案确定项目投资的数额，然后决定孵化器投资的比例以及利润分配、退出规定等关键问题。

其中一种方式是获得新产品的代理权。主要思路是孵化器凭借拥有初创科技企业群体的优势，瞄准初创科技企业的有广阔发展空间的新产品。再介入产品营销甚至获得产品代理权，从而获得回报。

第二种是成为渠道商。这种方式主要是利用自身的企业资源，将被孵化企业的产品与大型企业的需求相对接，这类孵化器的主要发起人一般为政府背景的孵化器或者是拥有众多企业资源的产业地产商。

代表孵化器：沈阳国家高新技术创业服务中心、漕河泾开发区国际创业中心

海外孵化器的借鉴

美国：

企业主导的孵化流水线全球第一家孵化器“贝特维亚工业中心”于1959年在美国诞生。作为企业孵化器的起源地，美国政府一直起着政策支持、宏观把控和资金支持的作用。尽管政府对孵化器的直接和间接投资占51%~57%，各州议会也通过建立健全有关法规，使孵化器的运作有法可依，但美国的政府并不干预孵化器在经营管理方面的自主权，孵化器完全市场化运营。

据哈佛商学院的调查，只提供一般行政服务的传统孵化器所培育的初创企业几乎都胎死腹中。因此，美国现有运行的孵化器几乎都把增值服务作为工作的主要内容。2012年《福布斯》网络版公布了十大美国创业孵化器与加速器的排行榜，其中YCombinator位居榜首。

YC只关注于最早期的创业团队，在创业团队的起步阶段介入并提供相应的帮助。校友机制是YC成功运作的一种服务模式，YC团队都会被贴上YC校友的标签。年轻团队会与之前成功孵化的企业有合作机会，同一批孵化企业之间也能够相互借鉴，这种模式对产品推广和发展都有着巨大的推动作用。

YC的业务模式是基于“优质过滤”和“广泛投资组合”的种子资金模式。优质过滤确保最佳智力、团队和想法进入YC;3个月之后便进入广泛的投资组合，用数据统计的方式发掘一些可以脱离的公司，为投资者提供丰厚回报。

排行第二的TechStars发展模式是引入导师帮助初创公司，尽管孵化项目的数量不多，但导师机制确保它们获得高度专注。在3个月的孵化期内，初创公司接受从战略到执行、融资到市场推广、法务等各种培训。最终TechStars将安排创业团队与天使投资人和VC们见面。大约有80%的初创公司获得风险投资或者规模较大的天使融资，而TechStars还会选择性投资这些初创公司，并在未来获得持续性回报。

如何帮助初创公司实现后续发展是美国孵化器看重的问题。风险投资是孵化期初创公司的主要融资渠道，其中公共机构和政府投资占51%~57%，混合投资占25%，大学占10%，私人部门占8%。此次排名第七的Kicklabs就专注于帮助初创公司与大型机构之间实现首笔交易。除了与风投机构建立良好关系，与大公司之间保持联系也相当关键：众多大公司有自己的创投基金扶持初创企业，他们往往也是初创企业最好的客户。

除了向初创公司提供小额资金换取其一小部分股份，孵化器也有其他盈利模式。比如入选ERA的初创公司在项目成功后将提供公司利润的8%作为孵化回报。

以色列：

政府主导的立体孵化与美国企业孵化器的政府宏观把控、市场主导不同，以色列企业孵化器的特点主要有三方面：一是政府积极引导并勇于承担风险，创建完备的国家科技创新体系，制定并实施详尽的支持计划;二是技术孵化器计划的实施以及大学科技园的建立，孵化器与高新技术、创新、创业有效结合;三是风险投资和企业孵化器同步发展，互为支撑。

“技术孵化器”计划是指，在以色列政府工贸部首席科学家办公室的直接领导与支持下，孵化器作为独立的非营利公司，从投资风险最大而商业资本最不愿意介入的初创时期开始，帮助创业者将其技术成果转化为出口商品，并在以色列组建生产企业。

技术孵化器中企业的股权结构如下：50%由发明人或创业者所持有;10%为将来企业的重要雇员持股作准备;20%由提供配套资金的投资者所持有;20%归技术孵化器所持有。在2年的“孵化期”内，无论企业是否赢利，创业者和公司其他人员都能得到政府提供的工资。

如果创业企业经过2年孵化仍不成功，政府将宣布企业解散，创业者无需向政府支付任何费用。如果创业企业获得成功，政府除享有股权外，企业还必须向政府孵化器交纳其产品销售额3%的税金。而在技术孵化器计划实施以来，孵化器中50%的企业成功地获得了风险投资的支持。

另外一种模式的孵化器是以色列的大学科技园。以以色列理工学院科学园为例，科学园通过成立“以色列理工学院企业孵化器有限责任公司(TEIC)”，对科学园独立经营和管理。TEIC的孵化器项目资金85%来自工贸部首席科学家办公室，15%来自私人投资公司。

TEIC须与首席科学家办公室签订协议：项目不论是否成功，孵化期不能超过2年;项目失败，不必归还首席科学家办公室的资助金;项目成功，要按规定返还首席科学家办公室的资助金，否则，TEIC要代为返还;项目开发的产品要有国际市场，只出售产品不出售技术;TEIC的总经理由以色列理工学院任命，但要得到首席科学家办公室的批准;关于未来公司股份的协议与首席科学家办公室关于技术孵化器的一样。自成立以来，每年从孵化器毕业并成立新兴公司的项目占全部孵化项目的30%。

不管是技术孵化器还是大学科学园孵化器，毕业后的所有孵化项目均可以继续申请“政府一般研究开发基金”的支持。同时，鼓励孵化项目毕业后到边远地区的科技工业园落户，享受有关税和购买固定资产等多方面的优惠。

而在创业企业获得成功后的5年内，创业者本人或其他风险投资者都可以从孵化器企业那里购得政府所持有的股权，并解除向孵化器纳税的义务。只要企业提出购买要求，政府不能以任何理由拒绝。股权的价格为政府向创业企业的实际投入加上利息。大部分成功的创业企业都选择了购买政府股权的做法，由此脱离了与政府的关系。